Immobilienfinanzierung: Vergleich & Rechner zur Baufinanzierung

Finden Sie die besten Konditionen - Januar 2020

Immo-Finanzierung, Baufinanzierung, Hausbaufinanzierung oder Baudarlehen sind verschiedene Begriffe für ein und dasselbe; es handelt sich um einen Haus- oder Immobilienkredit, mit dem die Finanzierungslücke zwischen der Bausumme einerseits und der Eigenfinanzierung mit Eigenkapital nebst Eigenleistung andererseits geschlossen wird.


Hausbaufinanzierung erfüllt den Wunsch fürs Eigenheim

Immo-Finanzierung, Baufinanzierung, Hausbaufinanzierung oder Baudarlehen sind verschiedene Begriffe für ein und dasselbe; es handelt sich um einen Haus- oder Immobilienkredit, mit dem die Finanzierungslücke zwischen der Bausumme einerseits und der Eigenfinanzierung mit Eigenkapital nebst Eigenleistung andererseits geschlossen wird. Die Spanne für die Höhe eines Baudarlehens reicht von der prozentualen Anteilsfinanzierung bis hin zur Vollfinanzierung, also ohne jede Eigenfinanzierung. Für beide Seiten bedeutet eine Hausbaufinanzierung die Bindung über mehrere bis viele Jahre aneinander. Für den Darlehensgeber ist damit ein finanzielles Risiko verbunden, und für den Bauherrn die Frage, ob er sich auch tatsächlich für das richtige, sprich das beste Immobilienfinanzierungsangebot entschieden hat. Hilfe und Unterstützung verspricht er sich in diesem Stadium der Hausbauplanung von dem Immobilienfinanzierungsrechner online; und die bekommt er auch von diesem Darlehensrechner. Anhand weniger Zahlen und Eingaben werden mehrere Finanzierungen miteinander vergleichen und in einem Ranking angezeigt. Jetzt kann der Bauherr mit dem Hypothekenrechner die Ergebnisse nach unterschiedlichen Kriterien filtern.

Immobilienfinanzierung: Vergleich & Rechner zur Baufinanzierung

Den Hausbaukredit bis zur Obergrenze ausreizen

Im Verlauf der Eigenheimplanung müssen erfahrungsgemäß die Wünsche der Realität angepasst werden. Der Bausumme als Gesamtbetrag aller Ausgaben wird die Summe der Eigenfinanzierung gegenübergestellt. Die verbleibende, ungedeckte Differenz wird als Baufinanzierung bezeichnet. Sie ist das benötigte Fremdkapital, um die Hausbaukosten finanzieren zu können. An diesem Punkt kommt die Bonität des Bauherrn ins Spiel. Sie ist seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit mit den laufenden Einnahmen und Ausgaben, um den Schuldendienst für Zinsen + Tilgung bezahlen zu können. Zu den Grundlagen für die Bonitätsbewertung gehört auch der Schufa-Score. Anhand der machbaren, letztendlich finanzierbaren Summe für den Immobilienkredit ergibt sich, buchstäblich rückwärts gerechnet, dessen Höhe. Ergänzt um die Eigenfinanzierung ist das dann im Ergebnis die tatsächliche Bausumme. Sofern sich Abweichungen gegenüber der bisherigen Bauplanung ergeben, muss jetzt, an dieser Stelle und in diesem Stadium, das Wünschenswerte dem Machbaren angepasst werden. Die Einnahmen lassen sich nicht erhöhen, sodass der Bauherr nicht umhinkommt, die Ausgaben zu reduzieren. Jetzt zeigt sich, welche bisherigen Träume auf Dauer Träume bleiben.

Eigenkapital, Eigenleistung und Hausfinanzierung

Der Bauherr hat verschiedene Möglichkeiten, um die Hausbaufinanzierung zu beeinflussen, und somit auch die Höhe des Immobiliendarlehens.

  1. Je höher die Eigenfinanzierung ist, desto weniger Geld muss geliehen, in dem Sinne finanziert werden
  2. Darüber hinaus wird mit der Auswahl des günstigsten Finanzierungsangebotes auch direkt Einfluss auf die Ausgabeseite genommen. Kriterien dafür sind der Effektivzinssatz, die Zinsbindungsdauer, Tilgungshöhe sowie die Darlehenslaufzeit

Die Eigenleistung spart Ausgaben und erhöht rechnerisch die Eigenfinanzierung. Möglich ist sie in vielen Bereichen des Innenausbaus. Eingespart werden die betreffenden Handwerkerkosten sowie die darauf entfallende Mehrwertsteuer. Einzig verbleibende Kostenart sind die Materialkosten. Bei der Budgetplanung werden durch die Eigenleistung entweder die Einnahmen erhöht oder die Ausgaben gesenkt. Saldiert ergibt das unterm Strich dasselbe Ergebnis; es wird weniger fremdes Geld, sprich eine niedrigere Fremdffinanzierung benötigt. Der Bauherr muss die vorgesehene Eigenleistung absolut realistisch planen. Wird sie nicht so erbracht wie kalkuliert, dann entstehen dadurch ungeplante Mehrausgaben. Die werden auf jeden Fall fällig, weil ansonsten in diesem späten Stadium der Hausbau stocken würde. Daraus ergibt sich die unschöne bis problematische Notwendigkeit einer Nachfinanzierung.

Angebotsvergleich mit dem Tilgungsrechner

In der heutigen Zeit bietet jede Universalbank, die nach dem Kreditwesengesetz KWG als Vollbank zugelassen ist, eine Hausbaufinanzierung an. Für den Bauherrn ist es unerlässlich, mehrere bis viele Angebote miteinander zu vergleichen; von der Hausbank am Ort bis hin zur Direktbank und zur Onlinebank im Internet. Möglich wird ein aussagefähiger Immobilienfinanzierung Vergleich mit dem Finanzierungsrechner, alternativ auch Tilgungsrechner genannt. Er ist eine vorgegebene Eingabemaske, hinter der sich ein aufwändiges Rechenprogramm verbirgt. Zu den notwendigen Basisdaten für einen Finanzierungsvergleich gehören neben dem Finanzierungsgrund wie Kauf, Neubau, Modernisierung, Sanierung ….. die

  1. Objektart [Ein- oder Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung …..]
  2. Nutzungsart [Selbstnutzung, Vermietung, Ferienhaus …..]
  3. Bausumme als Gesamtbetrag der Ausgaben
  4. Eigenfinanzierung [Eigenkapital + Eigenleistung]
  5. Differenz daraus als Immobilienfinanzierung
  6. Zinsbindungsfrist in Jahren [5, 10, 15 Jahre oder länger]

Mit dem Immobilienfinanzierung Rechner online werden nach einem letzten Mausklick die Angebote sowie Finanzierungsmöglichkeiten angezeigt und je nach Güte und Qualität des Tilgungsrechners erläutert. Da der Onlinebesucher bisher noch keine Informationen zu seiner Bonität eingegeben hat, folgt jetzt als weiterer Schritt die Konkretisierung für den Tilgungsplan. Der Bauherr hat jedoch schon in diesem Stadium einen sehr genauen Überblick, bei welcher Bank er welche Konditionen für seine Hausbaufinanzierung erwarten kann.

Unter mehreren verschiedenen Finanzierungen auswählen

Wenngleich die gängige Hausbaufinanzierung das Annuitätendarlehen ist, so gibt es dennoch weitere Möglichkeiten, um die Hausfinanzierung günstig zu gestalten. Zu denen gehören in alphabetischer Reihenfolge das

  1. Endfällige Darlehen
  2. Tilgungsdarlehen
  3. Variable Darlehen
  4. Versicherungsdarlehen
  5. Volltilgungsdarlehen

Darüber hinaus kann jede Hausbaufinanzierung mit öffentlichen Fördergeldern kombiniert werden. Die meisten davon werden von der KfW, der Kreditanstalt für Wiederaufbau vergeben und über den Hausbaufinancier abgewickelt. Für den Bauherrn hat das den Vorteil, dass er nur einen einzigen Ansprech- und Vertragspartner hat, weil alles über einen Tisch läuft.

Zinsentwicklung für Baugeld verfolgen und darauf reagieren

Die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt ist für den Immobilienbesitzer spätestens dann wieder von Interesse, wenn die Zinsbindungsfrist abläuft. Bereits einige Jahre davor beginnen die Überlegungen, wie die Anschlussfinanzierung gestaltet werden kann. Zur Wahl stehen die

  1. Prolongation der bestehenden Hausfinanzierung [Finanzierungsverlängerung]
  2. Anschlussfinanzierung bei demselben Darlehensgeber mit einem Forwarddarlehen
  3. Anschluss- beziehungsweise Neufinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut

Jeder vorzeitige oder außervertragliche Finanzierungswechsel ist mit Kosten verbunden. Dem Darlehensnehmer wird eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Aus Gesetzgebung, Rechtsprechung und dem einzelnen Darlehensvertrag ergibt sich die Höhe dieser Kosten. Sofern die bestehende durch eine neue Finanzierung abgelöst wird, erhöht sich der aktuelle Restsaldo um die Vorfälligkeitsentschädigung. Mit einem Satz gesagt: die Bauzinsen sind für den Immobilienbesitzer nicht nur zu Baubeginn, sondern auch anschließend und insofern dauerhaft von Interesse. Ein regelmäßiger Zinsvergleich ist ebenso empfehlenswert wie das kontinuierliche Überprüfen bestehender Versicherungen, wie das von Energiekosten oder des Festnetz- und Mobilfunkvertrages. Insofern sollte von dem Angebot des Finanzierungsrechners mit seinen vielfältigen Möglichkeiten des Rechnens und Vergleichens reger Gebrauch gemacht werden.

Risikolebensversicherung für den Fall der Fälle

Der gesamte Immobilienkredit basiert auf der Arbeits- und Leistungsfähigkeit des Hauptverdieners. Das Immobiliendarlehen wird durch die Eintragung einer Hypothek im Grundbuch besichert. Doch das ist nur die eine Seite. Die laufenden Monatszahlungen müssen ihrerseits ebenfalls abgesichert werden; auch für dem schlimmsten Fall eines vorzeitigen Ablebens des Bauherrn. Um das sicherzustellen, wird eine Risikolebensversicherung abgeschlossen, die von Höhe und Laufzeit her mit dem Immobiliendarlehen korrespondiert. Damit ist sowohl dem Darlehensgeber als auch dem Darlehensnehmer geholfen. Die Lebensversicherung wird im Todesfall fällig mit der Wirkung, dass

  • der offene Finanzierungssaldo zuzüglich der Vorfälligkeitsentschädigung sofort und komplett abgelöst wird
  • die Immobilie schuldenfrei ist und als solche von den Hinterbliebenen weiterhin bewohnbar bleibt
  • die bestehende Hypothek im Grundbuch gelöscht wird

Der Beitrag für diese Risikolebensversicherung wird Monat für Monat fällig und erhöht die Finanzierungskosten für den Schuldendienst. Der Bauherr muss also diese Finanzierungsabsicherung von Beginn an mit einplanen. Im Grunde genommen sollten diese Gesamtausgaben nicht höher sein als die Kaltmiete für ein vergleichbares Mietobjekt. Alle anderen Kostenarten wie Betriebs- und Energiekosten fallen auf jeden Fall zusätzlich an; sei es als Mieter oder als Hausbesitzer.

Resümee
  1. Die Hausbaufinanzierung ist in ihrer Gesamtheit deutlich mehr als nur eine höhere oder hohe Kreditaufnahme
  2. Während der Planungsphase wird die Darlehenshöhe ganz maßgeblich durch die Bonität des Bauherrn bestimmt
  3. Ohne den Online-Finanzierungsrechner ist ein Angebotsvergleich nicht möglich
  4. Mit dem regelmäßigen Zinsvergleich sowie einem Finanzierungswechsel lassen sich im Laufe der Baufinanzierung wirklich Tausende Euro einsparen
    - Das macht die Finanzierung insgesamt günstiger
    oder
    - verkürzt den Finanzierungszeitraum um mehrere Jahre